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房貸政策大變!全新解讀,房貸利率是降了,還是增了?

來源: 發布時間:2019/08/26 點擊量:1428

央行出了個重磅消息,個人住房貸款利率新規來了!這意味著什么?對個人買房有何影響?對房地產公司又有啥影響?

  首先來看看央行說了啥。

央行:房貸利率政策調整

  央行周日一共發了兩條重磅消息,一個是《關于新發放商業性個人住房貸款利率調整的公告》,另外一個是答記者問。

  基金君整理了10條核心內容。

  1、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率(也就是lpr)為定價基準加點形成。

  2、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率。

  3、二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

  4、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的貸款市場報價利率。

  5、新老劃斷。2019年10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。公告主要針對新發放個人住房貸款利率,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。

  6、改革后,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的lpr為定價基準加點形成。其中,lpr由貸款市場報價利率報價行報價計算形成。

  7、定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限lpr(按8月20日5年期以上lpr為4.85%)

  8、二套個人住房貸款利率不得低于相應期限lpr加60個基點(按8月20日5年期以上lpr計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

  9、人民銀行分支機構將指導各省級市場利率定價自律機制及時確定當地lpr加點下限。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。

  10、嚴禁提供個人住房貸款“轉按揭”“加按揭”服務,確保相關工作平穩有序進行

房貸利率會不會降?

  央行出了這個重磅政策,也意味著房貸的利率由基準利率變為參考lpr。

  8月20日,中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布,2019年8月20日貸款市場報價利率(lpr)為:1年期lpr為4.25%(此前為4.31%),5年期以上lpr為4.85%。以上lpr在下一次發布lpr之前有效。

  而今天央行新發布的個人住房貸款利率中提到,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限lpr(按8月20日5年期以上lpr為4.85%),二套個人住房貸款利率不得低于相應期限lpr加60個基點(按8月20日5年期以上lpr計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。

  當時新lpr首次報價出爐后半小時,央行副行長劉國強、銀保監會副主席周亮等在國務院政策例行吹風會上對此次改革做了進一步解讀,里面就提到跟房貸利率。

  對于房貸利率是否會隨之下降,央行也予以了回應。

  此次lpr定價新機制增加5年期以上的期限品種,央行有關負責人在政策發布時介紹,這是為銀行發放住房抵押貸款等長期貸款的利率定價提供參考,也便于未來存量長期浮動利率貸款合同定價基準向lpr轉換的平穩過渡。

  被問及個人房貸利率下限的政策會不會做相應調整時,劉國強表示,要堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,房貸利率雖由參考基準利率變為參考lpr,但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定?!壩幸壞閌強隙ǖ?,房貸的利率不下降?!繃豕砍?,過幾天人民銀行將會發布關于個人住房貸款利率政策的公告。

  聯訊證券首席經濟學家李奇霖認為,5年期的lpr實際降幅偏窄,暗含了“房住不炒”,加強調控的政策原則。

  中原地產首席分析師張大偉表示,全社會貸款成本都有所降低,房地產相對貸款成本上行可能性不大,但因為各種政策約束,預計下調的空間也有限,保持平穩將是主流。

首套房、二套房貸款有何影響?

  目前房貸利率的基準利率是4.9%。

  以前房貸都是按照基準利率來上浮或打折。比如首套按照基準利率,二套按照基準利率上浮20%等。而今后,央行將推廣運用lpr,銀行在各類貸款中都要運用lpr作為定價基準,包括房貸。所以,大家今后還要多關注lpr的變化,尤其是在自己即將要貸款買房的時候。

  以目前的lpr來舉例。目前的基準利率是4.9%,lpr是4.85%,lpr是低于基準利率的。如果是首套房貸,執行lpr利率是要比執行基準利率低一些的。

  如果按照原先的基準利率4.9%算,300萬貸款30年。一個月要還1.592萬元。

  如果嚴格按照lpr最新的數據4.85%算,300萬貸款30年。一個月要還1.583萬元。

  也就是說,如果銀行真的嚴格按照現行的lpr定價來給你放貸款,每個月房貸就輕松了100塊錢而已。不過目前加點可能性高。如果以后lpr利率再低一些,還的房貸的也就會隨之下降。

  值得一說的是,央行對于房貸利率機制設定了下限。

  也就是說,新機制下,如果按照目前的lpr,首套房貸利率就不能低于4.85%。二套房貸利率則是加上60個基點,不得低于5.45%。

  而原先的定價機制下,各城市或各銀行對于發放的房貸利率水準不一,比如首套房貸,有的是基準利率,有的是上浮5%或10%,有的小商業銀行則還能有折扣。

  以上海為例,融360大數據研究院監測的數據顯示,7月上海首套房貸款平均利率為4.84%,環比下降7個基點,上海地區首套房貸利率降至基準以下,超越廈門成為全國最低。上海地區監測的30家銀行分支機構中,7家銀行在7月下調了首套房貸款利率,3家銀行有所上調。調整后,執行基準利率95折(即4.655%)的銀行數量增加至17家,有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。

  因此,10月8日起在上海新發放的首套房住房貸款利率,最低也要4.85%,比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。

  而二套房一般是按照基準利率的10%、20%、30%,也就是5.39%、5.88%到6.37%。

  二套房如果按照現在比較普遍的基準利率上浮20%來計算,就是5.88%的利率。而新政下就是5.45%,也是比按基準利率要低。

  不過要注意的是,央行規定的是下限,當前調控從嚴的城市預計都會確定更高的加點下限,所以最終的利率還要根據各城市的加點下限上浮后才能確定。

  中原地產首席分析師張大偉分析認為對于當下房地產按照貸款市場看,首套房貸利率過高,大部分執行的利率都在5.39以上,這從政策預期看,后續有降低的可能性。

  國家金融與發展實驗室特聘研究員董希淼點評道,央行省級分支機構將按照“因城施策”原則,根據當地房地產市場形勢變化,確定各地首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限,預計多數地區個人住房貸款的實際利率將會基本保持不變,房價上漲較快的熱點地區或將有所上升。


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