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不相信“房住不炒”的開發商和投機客,將被溺死在房地產這個大池子中!

來源: 發布時間:2019/10/17 點擊量:597

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從2017年到2019年,全國樓市畫風陡然生變!


兩年前,不管是開發商項目總或營銷總,還是眾多炒房門派的投機客,但凡聚在一起,無不喜上眉梢的,一頓互相吹捧后胡吃海喝大保健。


說到底,房子這錢來得太快太容易了。


兩年之后,在各地貫徹房住不炒的精神下,全國各地房地產鏈條徹底喪失流動性。


房價的供給端(開發商):限融資、限地價、限房價、限商改住、限簽。


房價的需求端(購房者):限購、限貸、限售,以及部分限離、限落戶N年。


這種地量熊市僅僅是讓人絕望,而之前的牛市,對于大玩家而言,則是劫財擄命。


一二線城市尚可,但大量三四線以下中小開發商面臨巨額債務擠壓。大家紛紛選擇被重組并購或者干脆撂擔子棄盤,因為實在是做不下去了。


投機客更是欲哭無淚,炒樓花炒成了五年房東,起碼要到2023年,手里的籌碼才能夠流通上市交易,而這幾年,政策的騰挪空間很大。


全國凍房的大背景下,房地產未來何去何從?我建議你好好深度閱讀本文。

 

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開宗明義,房地產所背負的歷史使命已經結束了。


所以,你再看到有人用“房地產不行了地方財政收入該怎么辦?”“房地產可以帶動十幾條產業鏈,只有房地產才能拉動經濟“等等這些言論,都可以棄而不看,因為大環境巨變,這套邏輯,已經落日黃花了。


如果你看不懂現在的政策,那你首先要搞明白,我們過去二十年為什么要搞房地產?


用經濟學家周金濤的話來說:房地產周期是一個國別周期問題,這個周期最大的特點是它不具有全球的共時性。如果單純從一個國家的工業化和城市化進程來推導這個國家的房地產周期是遠遠不夠的,因為追趕國(例如近20年的中國)的房地產周期是中國經濟增長的原因和結果。


換句話說,從1978年改革開放,到1992年鄧公南巡加快改革開放,給中國的經濟打了一個良好的底子,然后98年啟動住房商品貨幣化。


房地產和經濟就開始互為因果關系。

 

 3



什么意思呢?


我們看看我們經濟的發展路徑:


從1978年改革開放至今,我們的經濟發展走了三步:


第一步:發展制造業,招商引資發展經濟,賺外匯(1978-2001)


第二步:國內加大建設(房地產、基礎建設)力度(2002-2015)


第三步:產業升級、發展高科技、增強第三產業(2015-至今)


第一步好理解,關鍵在于第二步往第三步的轉換。


中國改革開放四十年,頭二十年埋頭苦干的搞實體經濟,也就是第一步。


到了2001年中國加入WTO,參與了國際分工體系,我們的發展到了第二個階段,就是各個城市要大搞建設。


而搞城市建設是需要錢的,蓋房子要錢、修路要錢,修市政公園廣場要錢、建醫院學校要錢、哪怕你路邊蓋個公廁也得要錢。


這天量的錢從哪里來?


這就涉及到一個巨大的本源性問題:從78年到01年這二十年里,我們雖然有原始資本積累,但這種資本積累遠遠不足以偌大的中國搞全面城市建設。


這是制約我們經濟發展的最大瓶頸。


沒錢就要借,要負債。


但負債是有講究的,要么對外負債,借世界銀行、國際貨幣基金組織的貸款。


但1997年亞洲金融風暴的時候,韓國向貨幣基金組織和世行借錢,但之后韓國自己的國家經濟主動權都暴露和受監控給這些背后是鷹醬的國際金融機構,我兔肯定不愿意。


要么就對內負債,借全國人民的錢,透支未來。


所以,我們誕生了土地金融這個東西。


從2003年開始商品房的貸款規模急速擴張后,我們就走向了這條對內負債的不歸路。


通過老百姓大量舉債買房,拉動居民購房需求,從而轉化成居民部門的消費(過去二十年,你買房得裝修買家具家電吧),從而拉動制造業。


再配合城市周邊的基建,使得制造業的發展水平、工藝水準,新材料的研發、新能源的使用等都取得了長足的需求拉動型增長。


換句話說,中國過去二十年房地產的繁榮通過國家與居民在土地與存款之間的一次債務交換,然后國家獲得海量的資本大搞城市建設,發展各行各業的經濟。


更重要的是,由于債務掌握在自己手中以對國家金融安全來講,遠比海外負債更加有安全邊際。


正是房地產對制造業的這種正相關性,讓國家在過去很長的時候,調控房地產都是壓而不重錘的。


大家可以復盤感受品味一下之前的調控政策。

 

 4



但到了2015年,房地產開始對制造業出現負相關影響。


中央銀行從2015年開始,每放出一塊錢的信貸貨幣資源,就有6到7毛錢就跑到了房地產和房地產相關鏈條的行業里,而其他行業的制造業、農業、教育醫療、電子科技等等行業才能拿剩下的3到4毛錢信貸資源。


而房地產不僅僅對信貸資源造成了擄掠性虹吸,同時,由于房價過去二十年的大牛市,使得產業資本和金融資本都想繼續在實體經濟中投入,而是持續不斷的投入到房地產領域里。


這就導致一個巨大的矛盾:


房地產和非房實體經濟之間的巨大利潤分化。


這種分化導致兩個惡性結果:


一、整個社會的平衡系統被打破,國家內部利潤分配體系瀕臨崩潰。


二、整個社會企業家精神喪失,大家都想炒房,搞虛擬經濟,沒人想好好的搞實業。


這兩條,是任何一個國家穩定發展的大忌。


至此!房地產所背負的歷史使命已經走到了盡頭。


所以,一副脈絡圖已經逐漸的被勾勒清晰:在房地產不能舉債融資的同時,這個時間節點,當局還要你房地產開始還債!


對于開發商而言,你如果想活下來,要持續降低自己的杠桿率。


所以,未來房價漲不漲跌不跌,根本就不重要,沒有市場化成交量的樓市,價格可以直接控制,籬笆扎得這么牢,很難造成威脅。


而那些不相信房住不炒的開發商和投機客,將在這一輪毫不動搖的窒息性調控中,直接被溺死在房地產這個大池子中。


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